פסק-דין בתיק ת"א 7284/05

כיצד יש לשום פיצויי הפקעה בגין "דמי חכירה אבודים", כאשר מדובר בקרקע שבמועד הפקעתה עדיין לא מומש הפוטנציאל הגלום בה: האם על-פי דמי השכירות שהיה ניתן לקבל מהשכרתה בפועל בהתחשב במצב הנכס במועד ההפקעה ובשימוש הקונקרטי שניתן לעשות בו (שאינם מבטאים את הפוטנציאל), כטענת הנתבעים; או על-פי דמי שכירות "רעיוניים" המבטאים תשואה הנגזרת משווי המקרקעין (כשהשווי מבטא גם את הפוטנציאל העתידי), ושנועדו לפצות על העיכוב בתשלום הפיצוי, כטענת התובע. זו הסוגיה שתעמוד במרכזו של פסק דין זה.

1.         לתובע היו זכויות בעלות בחלקים בלתי מסוימים מחלקות 3 ו-4 בגוש 30241, המצויות בפאתי שכונת סנהדריה בירושלים (להלן - " המקרקעין"). המקרקעין הופקעו ביום 1.5.69, והתובע תובע פיצויים בגין הפקעתם.

בחלקה 3, ששטחה 14,647 מ"ר, היו לתובע כ- 6.25% מכלל זכויות הבעלות. בחלקה 4, ששטחה 7,935 מ"ר, היה התובע בעלים של כ- 18.75%. בסך הכל היו לתובע זכויות         בכ- 2,404 מ"ר בלתי מסויימים מתוך שטחן הכולל של שתי החלקות הנ"ל, 22,592 מ"ר.

ביום 1.5.69 פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן - " הפקודה") בדבר כוונת שר האוצר לקנות חזקה בחטיבת קרקע גדולה בשטח של כ-760 דונם, אשר שתי החלקות הנ"ל כלולות בה במלואן. ביום 22.2.73 פורסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודה, מכוחה היו המקרקעין לקניינה המלא של הנתבעת מס' 3 (להלן - " הנתבעת").

2.         כפי שעולה מחוות דעת השמאי גיל בלולו מאגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים, אשר הוגשה מטעם הנתבעים, במועד ההפקעה היו המקרקעין חלק מחטיבת קרקע הררית ברובה, טרשית ובלתי מפותחת. לחלקות הנ"ל היה מבנה הנדסי בלתי רגולרי והבעלות בהן היתה מפוצלת, כאשר חלק משמעותי מהזכויות בקרקע היה רשום בספרי המקרקעין ללא פירוט שם הבעלים, בציון "לא הוסדרו". המקרקעין נכללו בתחום תחולתה של תוכנית המתאר לירושלים מס' 62, שעל-פיה חלקה 4 וכמחצית מחלקה 3 יועדו לתעשייה ומלאכה, ויתרת חלקה 3 יועדה להיות שמורת טבע.

לאחר ההפקעה, ובעקבות חלוקה מחודשת של חטיבת הקרקע ופיתוחה, נבנו עליה, בין היתר, שכונת סנהדריה המורחבת ואזור התעשייה הר-חוצבים.

3.         מחומר הראיות עולה, כי בשנת 1972 התנהלה בין הצדדים חליפת מכתבים בנוגע להפקעה. ביום 21.6.72 כתב הממונה הארצי על ההפקעות לבא כוח התובע דאז (עו"ד ישראל גן-צבי), כי הפיצוי ישולם לפי שווי של 8.5 ל"י למ"ר בחלקה 3 ו-11 ל"י למ"ר בחלקה 4 (מוצג נ/1). במכתב זה הוזכרה התכתבות קודמת בין הצדדים.

ביום 30.6.72 כתב בא כוח התובע למנהל מינהל מקרקעי ישראל ובמכתבו ערער על תוקף ההפקעה, כשלחלופין ביקש קרקע חלופית (מוצג נ/2).

בסעיפים 15-21 לכתב ההגנה, מתוארת התכתבות נוספת בין הצדדים (שלא הוגשה), אך מאז סוף שנת 1974 ועד לשנת 2000, כאשר התובע חידש את פנייתו לנתבעים, לא היה כל קשר בין הצדדים בנוגע להפקעת המקרקעין או לתשלום הפיצויים בגין כך. התכתבות ממושכת שהחלה בשנת 2000 לא נשאה פרי, עד שהוגשה התביעה דנן.

4.         על-פי הנטען בכתב התביעה ובחוות דעתו של השמאי מטעם התובע, מר שלומי מערבי, זכאי התובע לפיצוי בסכום של 1,509,000 ש"ח. הפיצוי האמור מבטא, לטענת התובע, את "דמי החכירה האבודים" שהפסיד בתקופה שתחילתה ביום ההפקעה וסיומה במועד תשלום הפיצוי (למעשה במועד הגשת התביעה לבית המשפט), עקב כך שפיצויי ההפקעה לא שולמו לו מיד לאחר ההפקעה. תביעה זו לפיצויי הפקעה מבוססת על הוראת סעיף 13 לפקודה שעניינה "פיצויי פירות" (במובחן מ"פיצויי הון").

לטענת הנתבעים, הפיצוי המגיע לתובע במסלול בו בחר, דהיינו - הפיצוי בגין "דמי חכירה אבודים", עומד על סכום של 1,450 ש"ח בלבד (כמפורט בחוות דעתו של מר בלולו). עם זאת (ולשיטת הנתבעים - לפנים משורת הדין), שילמה הנתבעת לתובע ביום 23.8.06 פיצוי בסכום של 218,624 ש"ח (עמ' 11 לפרוטוקול). פיצוי זה חושב על-פי עקרונות הפיצוי הקבועים במסלול המבוסס על הוראות חוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964 (להלן - " החוק המתקן"). הנתבעת עשתה כן, על אף שנפסק, כי בידי בעל הקרקע לבחור את מסלול הפיצוי עליו הוא מבקש להסתמך, ואם עשה כן, לא יהיה זכאי לפיצוי על-פי המסלולים האחרים (ע"א 7210/00 רפאל דנה ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד  נז(6) 469, בעמ' 478; להלן - " פרשת דנה"). כאמור, לשיטת הנתבעים, בתובענה דנן בחר התובע במסלול שלכל היותר מזכה אותו בפיצוי של סכום זניח, כמפורט לעיל.

5.         כפי שהובהר בהרחבה רבה בפסק הדין המנחה שניתן בע"א 2405/91, 2912/93 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל, פ"ד נא(5) 23 (להלן - " פרשת הורוביץ"), עומדים לבעל קרקע שהופקעה שלושה מסלולים שעל-פי כל אחד מהם הוא יכול לתבוע פיצויי הפקעה. תמצית הדברים הובאה בפרשת דנה כדלהלן:

"האחד - פיצויי קרן נומינליים על-פי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי פירות על-פי סעיף 13 לפקודה עד למועד תשלום פיצויי הקרן. השני - פיצויי קרן נומינליים בצירוף ריבית בשיעור 6% לשנה והשלישי - פיצויי קרן בצירוף הצמדה וריבית על-פי החוק המתקן" (פרשת דנה בעמ' 478).

כאמור, התובע בחר במסלול הראשון מבין שלושת מסלולי הפיצוי החלופיים המתוארים לעיל. הואיל ופיצויי הקרן נומינליים, הרי שסכומם נשחק, עד כי אין לו עוד משמעות. גם פיצויי הפירות ("דמי החכירה האבודים") לשנים 1969-1979 אינם בעלי משמעות, שכן גם לרכיב זה של הפיצוי לא מתווספים הפרשי הצמדה וריבית. בפועל כולל הפיצוי הנתבע את "דמי החכירה האבודים" משנת 1980 ואילך.

6.         הפיצוי לו טוען התובע, אותם "דמי חכירה אבודים", חושב על ידי השמאי מערבי כאחוז משווי המקרקעין, כפי שהשווי הוערך מידי שנה בשנה (החל בשנת 1980, שכן הפיצוי ממועד ההפקעה ועד לשנה זו נשחק, כאמור לעיל).

אכן, השמאי מערבי אינו חולק על כך שלצורך חישוב שווי המקרקעין, עליו להישאר צמוד לנתוני המקרקעין כפי שאלה היו במועד ההפקעה (הכוונה לנתונים פיזיים, תכנוניים ואחרים). התובע אף מסכים, שאין להביא בחשבון, לענין קביעת שווי המקרקעין מידי שנה, את השינויים שהתרחשו לאחר מועד ההפקעה, ובכלל זה הפיתוח שהתבצע בקרקע לאחר ההפקעה, שינויי היעוד, איחוד וחלוקה, שינויים במצב המשפטי וכו'. שווי המקרקעין מידי שנה בשנה, מאז ההפקעה ועד לתשלום הפיצוי, ייקבע על-פי נתוני הקרקע ביום ההפקעה, אך בהתחשב בשינויים אפשריים במחירי המקרקעין במהלך פרק זמן זה.

על עקרונות יסוד אלה אין הצדדים חלוקים. אלא שהתובע טוען, כי את "דמי החכירה האבודים", המהווים את פיצויי ההפקעה להם הוא זכאי, יש לחשב על-פי שווי הקרקע; דהיינו - כי סכום הפיצוי יחושב כאחוז מסוים (6%) משווי המקרקעין במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ולפיכך הוא יביא לידי ביטוי גם את הפוטנציאל שיש למקרקעין במועד ההפקעה, גם אם פוטנציאל זה לא מומש באותו מועד. מכאן, ששווי המקרקעין יביא בחשבון, בין היתר, את העובדה שעל-פי תוכנית בניין עיר, שהיתה בתוקף במועד ההפקעה, ניתן לבנות על המקרקעין מבנים לתעשייה ולמלאכה בהיקף מסוים. לצורך זה אין זה משנה שהפוטנציאל לא היה בר-מימוש קודם להפקעה (בשל העדר פיתוח; בשל צורך ברה-פרצלציה; בשל פיצול הבעלויות, שחלקן לא היו ידועות, והצורך בהליכים משפטיים לפירוק השיתוף וכו'). הפוטנציאל הטמון בקרקע בהתחשב במכלול נתוניה, בהכרח משפיע על התמורה שהיתה יכולה להתקבל בעת מכירתה בשוק החופשי. כאשר "גזר" התובע את סכום "דמי החכירה האבודים" משווי המקרקעין, הרי שבסכום הפיצוי הובא לידי ביטוי גם הפוטנציאל הלא ממומש של המקרקעין.

7.         גישת הנתבעים שונה. הנתבעים מבחינים בין שלושה מצבים תיאורטיים: האחד, שבו שווי המקרקעין אינו מושפע מגורם פוטנציאלי שטרם יצא מהכוח אל הפועל. כלומר,  שבעת ההפקעה כבר מומש מלוא הפוטנציאל הטמון בקרקע, על-פי המצב המשפטי והתכנוני שהיה בתוקף באותו מועד. לדוגמה: כאשר מדובר בהפקעת קרקע כשמלוא זכויות הבניה הקיימות נוצלו. במצב זה, דמי השכירות אכן משקפים את שווי המקרקעין ("שיעור התשואה המקובל שווה ערך ליחס שבין דמי השכירות השנתיים לבין שווי הנכס", כאמור בעמ' 11 לחוות דעת השמאי בלולו). משום כך, אין הנתבעת שוללת באופן קטגורי את האפשרות שבמקרה המתאים יחושבו "דמי החכירה האבודים" (לצורך סעיף 13 לפקודה), כאחוז משווי הנכס. הטענה היא, שבמקרה דנן, כאשר הפוטנציאל טרם יצא מהכוח אל הפועל, אין לחשב את "דמי החכירה האבודים" בדרך האמורה.

ואכן, המצב התיאורטי השני מתקיים כאשר שווי הנכס מושפע "באופן מלא" מאותו פוטנציאל שטרם מומש, כגון במקרקעין שהם מגרשים פנויים שטרם נבנו עליהם מבנים כלשהם. הטענה היא, כי במצב זה "אין קשר בין דמי השכירות המשקפים את השימוש המיידי שניתן לבצע בנכס ובין שווי הנכס" (שם, שם).